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zoom RSS 北京 小学校の学区 “学区房”という不動産物件 価格

<<   作成日時 : 2013/11/30 01:44   >>

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7月の新京報より。

二手“学区房”と呼ばれる不動産物件の価格はまだまだ値上がり続けている。以下相場。
中関村三小の学区内の中古物件価格(1u)7.5〜9万元
近いが学区外の中古物件価格5.5〜6.5万元

中関村一小の学区内の中古物件価格 7〜9万元
近いが学区外の中古物件価格5.7〜6.4万元

人大附小の学区内の中古物件価格 5.5万
学区外の中古物件価格4.5〜5万元

黄城根小学  8〜8.5万
学区外 6万元

府学胡同小学  7.1〜7.2万
学区外 5.5〜6万元

史家小学 7.5〜8.5万
学区外 6〜7万元

“学区房”とは。
北京には“幼升小”や“小升初”といった入学政策がある。学齢期に達した子供は学校が募集をかけるその学区に戸籍を置いておかないとその学校には入れないという決まりになっている。戸籍を置くためにはそこに固定の住居がなくてはいけない。で、必要になるのが“学区房”と呼ばれる不動産。近年、東城区・西城区・海淀区において重点校所在地周辺の“学区房”人気が高い。教育熱心な親は区や地域を越境し子供を理想の学校に入れようと“学区房”を購入する。

新京報の記者が調べたところ、“学区房”として不動産屋で売られている建物のほとんどが20〜30年前に建てられた中古物件だった。しかし、その価格は1uあたり5万元を下らない。非学区における同じような物件と比較すると1〜2万元も高いことがわかる。北京実験第二小学校近くで売りに出されていた物件は床面積13uの平屋だが、その価格は1uあたり20万元だった。

“学区房”購入ブームについて、専門家は注意を呼びかけている。
例えば入学希望者数が多かった場合、学校側は“学区房”があるだけでは認めず、“学区房”を購入して何年以上、といった年数制限をかけることがある。また、その学校が“共建生”(親の所属する単位や企業がそこで働く人々の子弟が入学しやすくなるように何らかの援助を行うことで入学を認められる生徒のことらしい)や、“条子生”(コネ入学)も採っているのであれば、条件がさらに厳しくなることが考えられる。

“学区房”の悲喜こもごも。
その@ 府学胡同小学。東城区北新橋の西600mの府学胡同内にある。明朝洪武時代からすでに640年の歴史がある。今では北京重点小学となり、北京で最も入学しにくい小学校の一つになっている。
生徒募集の範囲は、府学胡同・土儿胡同・香饵胡同・交东大街などの胡同・街道17か所に居住する就学年齢児童に限られてきた。今年1月ごろの相場は1uあたり61000〜62000元だったが、6月には71000〜72000元に値上がりしている。不動産屋おすすめ物件は床面積56u530万元(≒8900万円)。でも、道路を挟んだ向こう側、つまりこの学校の学区から外れている物件は床面積71uで400万元(≒6700万円)。

そのA 北京第二実験小学。西城区新文化街111号。優秀な先生が多い。トップ校の一つ。“两弹一星功勋奖章”を受賞した銭学森氏もここの卒業生。
ここの多くの生徒が、政府部門と国有大手企業に属する“共建生”。“共建生”でない生徒は親が“学区房”を持っている場合。
今年この学校が貼り出した《2013年新生正式登记通告》によると、この学校の学区は西单手帕胡同・文昌胡同・文化胡同などの9か所。不動産屋の話によるとこの辺の住居のほとんどが昔ながらの四合院。それぞれ異なる売主がその四合院を部屋ごとに切り売りしており、その部屋を買うことで北京第二実験小学の入学資格を得ることができる。何年前に建てられたのか調べようもないほど古い建物ながら、その価格は1u約20万元。文昌胡同50号院にある13uの平屋の価格は270万元(≒4500万円)、6uの台所付き。

そのB  海淀黄庄の近くにあるのが中関村第三小学。この近くで生まれ育ったAさん。もちろん中関村第三小学の卒業生。今自分が住んでる“两居室”(間取りは寝室2間のほか居間・台所・トイレなど付いてるタイプ)は彼女の“単位”が用意したもので30年前までひと月十数元の家賃を払っていた。その後90年代に入り“房改”が始まり、市場交易の対象になったため、住んでるその部屋(床面積47u)を自力で買い取り今に至っている。当時買い取った値段は1u3000元ぐらいだった。
それをこのたび手放すことになった。“学区房”のことを知らなかったが不動産屋に聞いてびっくり、なんと410万元(≒6900万円)の値がついた。昔買い取ったときの30倍の値段。

そのC 息子をいい学校に入れてあげたいBさん。北五環の床面積135uあるマンションから7年前、わざわざ府学胡同小学の学区の北新橋香餌胡同4号院に越してきて家族3人で暮らしている。今住んでるのは昔ながらの平屋建てで床面積はたった13u。カーテンで3つに仕切って台所・子供部屋・寝室にしている。トイレは外の“胡同公厕”を使う。「良い教育を受けさせるため子供が1歳の時に越してきたんです」父親は近くの銀行で働いている。母親はかつて中関村の有名企業に勤めていたが妊娠を機に退職、香餌胡同に来てから街道居委会で働いている。 
2006年、Bさんがこの13uの部屋を買った時20万元弱(≒340万円)支払った。今ちょうど隣の家が一部屋ごとに切り売り(それぞれに入学資格がついている)に出されているが、今の相場は1u12万元。Bさんは「先見の明があったでしょ」と言う。 子供が中学校を卒業するまでここを引っ越さないつもりだそうだ。  

そのD 史家小学の学区に含まれる史家胡同31号で商売している人の話。「史家小学にどうしても入れたいって隣に越してきた人がいたけど、住環境がひどすぎると言って、結局出て行ってしまったよ」

そのE 灯市口大街で中古物件を扱う不動産屋の話。「何百万元も払って胡同にある昔ながらの平屋の部屋を買う親御さんが大勢います。入学資格を得るために。でも実際は又貸しして自分たちは住んでいないんです。1u約100元計算で家賃を取ってね」

そのF Cさんは家族4人。妻と娘と母親。かつて床面積約100uの集合住宅に住んでいた。団地内に幼稚園ができる予定だったが開発業者が変わって幼稚園設立の話も立ち消えに。慌てて探し回ったが空きがあるのは不法の託児所ばかり。調べてみれば近所の小学校の評判も良くない。それで、幼稚園だけではなく小学校の入学までを見据えて引っ越しを検討することにした。教育レベルの高い東城区を中心に2年間探し回り、2011年に体育馆路付近に中古物件を220万元(≒3700万円)で購入、今に至る。「ここは有名校の学区ではないが、近所には小学校も中学校もたくさんある。選択できるのがいい」と言っている。

そのG Dさんは2年前に朝陽区工大付近から海淀区中関村の中古物件に越してきた。広さは60u余、未改装で260万元(≒4400万円)。高額な買い物だったが中関村第三小学の学区だった。この家を買うために朝陽区の持家と100uもある石家庄の実家共に売却し、さらに友人から数十万元借りて、この“学区房”を手に入れた。子供はまだ幼稚園。だがDさんは中関村第三小学が毎年発表する入学条件をチェックしている。自分の住んでるところが学区から外れないか気になるからだ。子供の入学もそうだが、学区に入っている限り、今の住宅は値上がりし続けるだろう。「購入した時1u4万元だったのが今は8万元を超えてるんですよ」子供が中学校に上がったらこの家を売ろうと考えている。「こんな高いところ、贅沢すぎますから」

そのH Eさんは4歳の娘を西城区の小学校に入れてあげたくて今年6月、仲介業者を介して六铺炕二区にある285万元(≒4800万円)の“学区房”を買った。派出所に出向き戸籍登録をしようとしたところ、この物件にはすでに戸籍登録を済ませた家族がいることが分かった。その家族にはEさんが狙っている小学校で2年生になっている子供がいる。「その学校には規定がありまして、その2年生の子が卒業するまで、ウチの娘は正式の学位が認められないんだそうです。大枚はたいて買い求めた物件が、実は入学に使えない‘学区房’だったというわけです」現状を説明せず虚偽の情報で仲介した業者に対し、Eさんは返金と損害賠償を求めて調停中だそうだ。

一体なぜ“学区房”がはやっているのか?
中国教育科学研究院の研究員の話:教育資源の不均等化と親の有名校に対する依存現象です。《義務教育法》では“就近入学”の原則が定められている。政府は人民が居住する場所に必ず学校を造らなくてはいけないという、政府に対する要求であった。ところが今では逆になっていて、“就近入学”は親に対する要求になっている。つまり子供は家の近くの学校に行かなくてはならないんです。しかし現実では学校間に格差が生じていて、子供をいい学校に入れるために親は住む場所を選ぶようになっています。  

“学区房”の人気は高い教育が望まれているからこそ。でも親たちはしっかりと学校や“学区房”を選べているのでだろうか。どこどこの学校がいいらしいと聞いて、それを信じ、鵜呑みにしているのではないだろうか。
伟业我爱我家集団の市場アナリストの話:“学区房”の概念は2007年より前からありました。ただ、そんなに注目される存在ではなかった。ここ5、6年、外地から北京に戸籍を移す人が激増し、その子弟が学校に上がるようになって教育資源が不足するようになりました。そして有名学校周辺の“学区房”が暴騰し始めたのです。抑制政策も出ているのですが“学区房”の価格は上がる一方です。

現状を変えるには?
中国教育科学研究院の研究員の話:小中学校の教育資源の均等な発展を推し進めるために、北京では“名校办分校”(有名校が分校を作る)や“城乡学校手拉手”(都市と農村の学校が協力し合う、都市の教師が農村で支援する)を行ったり、学校の学区化が進められています。
また、2012年から2013年までに、北京の各区・県に有名校の分校が22校新しく建てられます。小学校の分校は7校です。ただし、いくら有名校の分校であっても設立される場所が郊外であっては、親の目にはレベルが低く見えてしまいます。多くの親は街中の不動産を選ぶでしょう。結局のところ、どの学校の教育の質も同等であるように政府が責任を果たしてくれなければ、親たちによる“学区房”の購入は止まらないでしょう。

公開された報道内容によると、2011年3月北京市が教育部と义务教育均衡发展备忘录を交わしており、2015年までに義務教育の均等発展を実現すると保証している。
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